谦君在行动

四、不同用途房屋减免租金理由

1、餐饮、教育、体验、娱乐休闲等

新冠肺炎疫情通常只会造成暂时的重大障碍，不会导致整个合同目的无法实现。部分行业涉及强制性暂停营业，一般不会导致整个合同租赁期内都无法经营，也就是尚未达到绝对不能实现合同目的的程度，但客观上造成了无法“正常经营”。此时，承租方可以请求出租方减免部分租金，但以此作为解除合同的理由，并不充分。

2、零售企业

群众生活必须（超市卖场、食品生产和供应、物流配送、物业等行业）正常经营，可根据政策文件减免。此外，如果因新冠疫情而无法正常经营的企业，均可与出租方协商减免租金。

3、写字楼、厂房、仓库

除非有相关政策文件支持，或者直接导致无法使用的厂房、仓库，否则较难减免。

五、除房租，是否存在其他可以减免的费用？

1、推广费，指在租赁合同中约定出租方就整个商业物业项目提供的整体推广活动所支付的费用。如果因新冠肺炎疫情，出租方无法提供推广服务，可以与出租方协商减免。

2、物业费。较难减免，即便在新冠肺炎疫情期间，物业公司仍提供服务。

3、空调费。根据商业物业的整体要求，关闭物业中央空调的，可以据此与出租方协商减免。

六、不可抗力、情势变更、公平原则的适用

目前，新冠肺炎疫情已被全国人大法工委认定为不可抗力，部分省高院，如江苏省高院于2月13日发布指导意见，对不可抗力和情势变更的适用范围作出区分，指导法院在审理时的应对。如果没有指导性意见，根据法律规定，情势变更的适用仍采较为严格的审查。无论新冠肺炎疫情被认定构成不可抗力或者情势变更的，均不影响法院采取公平原则划分责任，承担损失。

北京市二中院于2月10日对新冠肺炎疫情对房屋租赁合同履行的影响进行研判，主张当事人谨慎合理选择请求权基础：“对疫情性质的确定因个案的不同而存有差异，合同当事人在提起诉讼时，亦应谨慎选择请求权基础，充分考虑疫情对合同履行的影响，进而确定是要求变更合同还是要求解除合同，防止请求权基础选择不当而承担不利后果。比如，在疫情仅是对承租人的经营收益产生不利影响，但并不必然导致合同目的不能实现的情况下，承租人要求解除合同的主张很难得到法院支持。此时，承租人基于情势变更或公平原则要求法院减免租金的请求更为现实和合理。”由此可知，在主张减免租金时，北京法院倾向适用情势变更或公平原则。

在审判时，具体适用不可抗力或者情势变更原则，北京市二中院认为“应结合具体个案中当事人的主张以及疫情防控对房屋租赁合同履行的影响，判断疫情属于不可抗力还是情势变更，进而确定责任负担方式。具体而言，如果承租人因疫情防控原因直接导致无法履行合同义务或者导致合同目的根本无法实现的，可按照不可抗力原则处理；如果承租人因疫情防控原因无法正常使用、收益租赁房屋，但不必然导致履行合同障碍，也不必然导致合同目的无法实现的，一般可按照情势变更原则处理。”

北京市二中院同时强调，公平原则是对双方当事人的公平，而不仅仅是对一方当事人公平，否则就是实质的不公平。在房屋租赁合同纠纷中，既要对承租人公平，又要对出租人公平，如果全部免除租金，实际上是让出租人承担疫情带来的全部风险，反而不公平，因此，在分配风险及责任时，应考虑影响合同履行的各方因素以及合同当事人的地位，适当向承租人倾斜，但不可过于偏向，导致损害出租人的合法权益。

七、承租方解约的处理

如果新冠肺炎疫情仅仅造成客观上无法“正常经营”，较难达到法定解除的程度，即合同目的不能实现。如果承租方确实希望解约，应当做好沟通留痕，计算解约成本，综合考虑。

1、解约的成本：已付租金、疫情期间的减免租金、押金可能没收；若逾期支付租金还可能产生逾期违约金，违约解约的违约金，装修成本和恢复原状的费用。

2、解约的处理：发告知函——返还房屋。如果出租方拒绝收房的，可以强制返还房屋，但要做好视频记录、钥匙的返还、锁门保障安全、房屋内现状拍照留痕。如果承租方迟延交付房屋，可能还将产生房屋占有使用费。

3、其他：员工成本、房屋内动产、消费者（预付卡）。

八、具体房租减免操作步骤流程

1、合同约定、出租方的公告

如果合同内约定“因意外事件（如乙类以上传染疾病、战争、政府征收行为等）致使无法正常经营的，承租方可以要求减免租金”，那么，承租方可以与出租方根据合同约定要求减免租金。

如果出租方直接出具公告，先行减免，后期可以再协商额外的减免。（如1月28日，万达商管集团宣布万达广场所有商户自1月24日至2月25日时间内的租金、物业费实行全免政策。）

2、协商解决

如果合同没有约定，出租方也没有发布公告，可以与出租方协商解决。减免金额标准可以依照或参考：

（1）北京市政府、区级政策文件；

（2）2003年“非典”疫情期间，北京市政府发布《关于防治非典型肺炎疫情期间保持社会稳定促进经济发展若干政策措施》（已失效）对租金减免幅度进行规定：“对承租市及区县属国有资产类经营用房，非典型肺炎疫情期间依法关闭或者停业的，减免租金50%；商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受非典型肺炎疫情影响经营困难的，减免租金30%，其中执行公企租金标准的，减免租金20%。市及区县国土资源和房屋管理部门负责监督执行。”

（3）法院判决。在（2004）沪二中民二（民）终字第354号判决中，法院判决免除承租方3个月租金。

3、协商不成的处理

承租方可以与出租方达成“暂停支付租金的文件，待疫情结束后另行结算”的商讨结果：

（1）可以补充协议的方式固定，如果不方便，至少邮件、微信、短信等留有痕迹。

（2）承租方可以暂时不支付租金，出租方暂时不收取租金。

九、申请减免房租需要的材料

1、北京市、区级政府部分发布的政策、文件、通知等；

2、承租方因新冠肺炎疫情发生而减少的经营收入的证明（如该阶段的银行流水记录、大众点评等第三方平台收费的记录等）；

3、出租方或物业公司发布的公告、沟通性文件，特别是要求承租方暂停经营、缩短经营时长等文件；

4、承租方没有开业经营的相关说明文件及沟通文件。

十、法院审理时可能考虑的因素

1、商场内的商铺租赁合同，如因新冠肺炎疫情导致无法正常营业或客流消失的，则会构成租赁合同履行的障碍。在租金减免的幅度上，要考虑营业时间的调整、客流的减少程度、政府的管控及财政补贴力度等因素，酌情予以确定。

2、区分合同履行时间。根据《合同法》第117条第1款规定，如果出租方迟延交付标的物或者承租方迟延交付已发生的租金后发生不可抗力的，不能完全免除出租人或承租人应当承担的合同责任。

3、承租方的举证责任完成程度。虽然不可抗力可构成责任免除的基础，但对于承租方而言，尚需其提供因新冠肺炎疫情导致合同履行障碍的证据，该证据证明的证明力大小也会影响其责任减免的程度。

十一、疫情是否构成租赁合同解除的法定条件？

从实务经验分析，新冠肺炎疫情对较长期间的租赁合同的履行通常只会造成暂时的重大障碍，不会导致整个合同目的无法实现，当事人无法取得解除权。在少数情况下，如果确实导致整个租赁合同的目的不能实现的，此时出租方或承租方可以主张解除合同。但因合同的解除会给相对方造成损失，故主张合同不能履行的一方应当及时通知对方，并在合理期限内提供相应的证据。接到通知一方也应采取合理措施，以避免损失的进一步扩大。

十二、房屋装修损失如何主张？

因新冠肺炎疫情导致合同解除的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”由此可知，因疫情导致合同解除的，如果租赁合同尚未履行完毕，对于装修残值，科研结合剩余的租赁期限，以及评估机构的评估意见等，根据公平的原则，在出租方和承租方之间进行分担。

十三、新冠肺炎疫情引发房屋租赁合同纠纷的类型

北京市二中院就因疫情引发房屋租赁合同的类型进行总结：

1、出租人起诉要求解除房屋租赁合同并要求承租人承担违约责任的纠纷。此类案件的主要事实和理由为：疫情防控期间，承租人未按照合同约定按时足额支付租金，构成违约，导致出租人合同目的不能实现，故起诉要求解除合同，并由承租人承担相应违约责任等。

2、承租人起诉要求解除房屋租赁合同的纠纷。此类案件的主要事实和理由为：因疫情防控需要，承租人不能或不能完全使用租赁房屋，合同目的不能实现，或者承租人主张因疫情防控导致其经营损失，继续履行合同成本过高，起诉要求提前终止房屋租赁合同。

3、承租人起诉要求减免租金的纠纷。此类案件的主要事实和理由为：合同订立时的客观情况发生重大变化，疫情防控导致承租人不能使用或不能完全使用租赁房屋，如果继续按照原合同履行，负担过重，压力过大，故起诉要求减免租金。

十四、承租人违约，但可以主张解除合同的情况

根据北京市二中院研判意见，如果承租人因疫情防控导致收益大幅下降，即使减免租金仍然入不敷出，继续履行合同对其显失公平的，承租人可以援引情势变更解除合同。此时，可以根据实际情况，参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条违约方起诉解约之规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：

1、违约方不存在恶意违约的情形；

2、违约方继续履行合同，对其显失公平；

3、守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。”根据公平原则，判决承租方承担一定的违约责任后解除合同。