【小李的烦心事】因疫情复工无望  退房被要违约金

小李放年假回河北老家，因为疫情原因，单位迟迟不开工，让小李等通知，从初七到十五，从二月到三月，现在快到四月了，老板突然打电话告知公司停工，他不用回京了。小李非常郁闷，不想再到北京打工了，想退了北京租住的房子，可是合同约定租期到六月底，小李害怕提前解约要支付违约金。

【小李困惑】　租住的房子闲了三个月，提前解约还要支付违约金吗？

 【谦君法大解说法】

小李提前退房，首先看与业主签订的租赁合同关于解除合同的约定。如果合同约定小李解约，只要在一定期限内提出，就不用承担违约责任支付违约金，那么小李就不用支付违约金。如果合同约定，小李提前解约要承担违约责任并支付违约金，那么就应当根据合同约定支付违约金。如果双方没有约定，按照法律规定，如果没有合法事由提前解除合同，解约方也要承担违约责任的。

那么小李单位因疫情防控不能复工，他也没必要回北京了，这个原因是不可抗力吗？不属于不可抗力。因为小李租房是为了居住，和他单位复不复工，有没有工作没有关系，疫情并未造成其不能实现该合同目的，他随时可以回京居住。所以小李解除合同不属于《合同法》第九十四条规定之因不可抗力导致不能实现合同目的情形，亦不可援引《合同法》第一百一十七条将不可抗力作为免责事由，因此提前解除合同有可能承担违约责任。

但是，小李可以跟业主进行充分的协商，尽量减免疫情期间的租金，尽量减免违约金，如果双方协商一致解除租赁合同，业主同意的，也可以不用支付违约金。

【法条连接】

《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；

第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的”；

第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

【普法小常识Q&A】

Q：房屋租赁不签书面合同不受法律保护吗？

A：根据《合同法》第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”因此，房屋租赁如果没签书面租赁合同的，视为不定期租赁，法律意义上认为，租赁期限不超过六个月。如果双方约定房屋租赁期限为半年(6个月)以上的，最好采取签订书面租赁合同，否则视为不定期租赁，如果出租人不想对外租赁房屋了，双方又没签订书面租赁合同，那么出租人在六个月后提出解除租赁合同，可以不承担违约责任，承租人的权益得不到充分的保障。所以不签订书面租赁合同不是不受法律保护，只不过法律保护的期限是六个月以内。