（北京谦君律师事务所：朱嫄嫄）

一、向法院申请拍卖

1、向执行法院口头提出申请拍卖

2、向执行法院提交书面的拍卖申请书

二、不动产价格评估

1、委托评估机构进行价格评估；

2、当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。

三、评估机构的确定

评估机构从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定。

评估期限一般不得超过二个月。评估机构可能需要对现场进行勘验。

四、拍卖机构的确定

1、由申请执行人从最高人民法院建立的全国性网络服务提供者名单库选择；

2、未选择或者多个申请执行人的选择不一致的，由人民法院指定。

五、通知当事人、已知优先购买人

1、通知时间：在拍卖公告发布三日前通知。

2、通知方式：以书面或者其他能够确认收悉的合理方。

3、通知情况处理：

（1）权利人书面明确放弃权利的，可以不通知；

（2）无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。

（3）优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。

六、司法拍卖先期公告

1、公告时间：在不动产拍卖三十日前进行公告。

2、公告途径：

（1）媒体的明显位置以正常字体发布拍卖公告，申请增加公告媒体的，承担相应费用。

（2）同时在网络司法拍卖平台发布。

（3）具有专业属性的，应当同时在专业性报纸上进行公告。

七、参与拍卖

1、交纳保证金

（1）申请执行人参加竞买的，可以不交保证金；

（2）竞买人实名交纳保证金，未交纳的，不得参加竞买；

2、保证金数额

由人民法院在起拍价的百分之五至百分之二十范围内确定。

债权数额小于保证金数额的按差额部分交纳。

3、保证金交纳方式

（1）竞买人可以向人民法院指定的账户交纳；

（2）也可以由网络服务提供者在其提供的支付系统中对竞买人的相应款项予以冻结。

4、取得竞买资格

（1）竞买人在拍卖竞价程序结束前交纳保证金经人民法院或者网络服务提供者确认后，取得竞买资格。网络服务提供者应当向取得资格的竞买人赋予竞买代码、参拍密码；竞买人以该代码参与竞买。

（2）优先购买权人经人民法院确认后，取得优先竞买资格以及优先竞买代码、参拍密码，并以优先竞买代码参与竞买；未经确认的，不得以优先购买权人身份参与竞买。

（3）顺序不同的优先购买权人申请参与竞买的，人民法院应当确认其顺序，赋予不同顺序的优先竞买代码。

（4）法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。

八、拍卖过程

目前，各法院对于拍卖程序认识不一，有些法院认为拍卖需经三次拍卖后，才可进行变卖；但也有些法院认为拍卖经两次拍卖即可进行变卖。但还有一些法院认为经二次或三次拍卖后，如可以采取其他措施进行变卖，或者在市场行情发生重大变化时重新启动拍卖程序等措施。

（一）第一次拍卖

1、起拍价

拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。 起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。

2、规则

（1）优先购买权人未参与竞买时，出价高者竞得。

（2）优先购买权人参与竞买的：

①可以与其他竞买人以相同的价格出价，没有更高出价的，拍卖财产由优先购买权人竞得。

②顺序不同的优先购买权人以相同价格出价的，拍卖财产由顺序在先的优先购买权人竞得。

③顺序相同的优先购买权人以相同价格出价的，拍卖财产由出价在先的优先购买权人竞得。

3、拍卖成交人义务

（1）拍卖成交后，买受人交纳的保证金可以充抵价款。

（2）拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限内将剩余价款交付人民法院指定账户。拍卖成交后二十四小时内，网络服务提供者应当将冻结的买受人交纳的保证金划入人民法院指定账户。

（3）拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：

拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5%；超过200万元至1000万元的部分，不得超过3%；超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2%；超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1%；超过1亿元的部分，不得超过0．5%。

（4）拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

3、拍卖成交的法律后果

（1）网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。

（2）拍卖不动产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。

（3）拍卖不动产原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。

（4）拍卖不动产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖不动产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

4、流拍

网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍

（二）第二次拍卖

不动产或其他财产权经第一次拍卖未成交的，申请执行人和其他执行债权人可以申请以该保留价接受抵债。无人愿意接受抵债的，应当在三十日内进行第二次拍卖。

1、流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，

2、拍卖不动产的应当在拍卖十五日前公告。

3、再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。

4、再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。

（三）第三次拍卖

不动产或其他财产权经第二次拍卖未成交的，人民法院应征询申请执行人或其他执行债权人是否愿意以第二次拍卖的保留价接受抵债。表示接受的，裁定以物抵债；拒绝接受或者依法不能交付抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。

九、债权人接受抵债

1、有两个以上执行债权人申请以流拍财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；

2、受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人；

3、承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。

十、变卖

1、协商变卖

当事人双方一致申请变卖财产的，人民法院在征得其他权利人同意后，可以不经拍卖迳行变卖该财产。

最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。

2、依职权决定不经拍卖的变卖

（1）金银及其制品；

（2）当地市场有公开交易价格的动产；

（3）鲜活、易腐烂变质的物品；

（4）季节性商品；

（5）保管困难或者保管费用过高的物品。

3、变卖的买受顺序

（1）多个买受人以不同价格主张对变卖标的物予以买受的，由出价最高者买受。

（2）多个买受人以同样价格主张对变卖标的物予以买受的，由对该标的物享有优先购买权的买受人承受。

（3）多个买受人均享有优先购买权的，依法律规定的相关优先权的顺位确定。

（4）买受人均对标的物不享有优先购买权的，按照登记先后顺序确定；同时登记的，由人民法院主持抽签决定。

4、标的物的移交

执行法院应当自裁定送达后十五日内将财产移交买受人或者承受人，依法不能移交的情形除外。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

需要办理财产权证照转移手续的财产，符合变更登记条件的，执行法院应当向有关登记机关送达协助执行通知书，并附前款所述的裁定书。

5、变卖无人应买的处理

变卖而无人应买的，人民法院应将该财产交申请执行人或者其他执行债权人抵债；申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人，但可以采取其他执行措施的除外。

前款中的其他执行措施可以包括再次进行变卖，或者市场行情发生重大变化时启动或重新启动拍卖程序等措施。